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de l'immobilier commercial

Expéditeur : Le Journal de l’Expansion
Objet : Centres commerciaux vs retail parks : qui résiste le mieux au taux de vacances ?
| S8-2025

Flash News :

• Codata a publié son État des lieux de l’immobilier commercial et du retail en France, au 1er janvier 2025.
• Après un dépassement de budget de plus de 500 millions d’euros, le projet de création d’un centre commercial à Hambourg, porté par Unibail-Rodamco-Westfield devrait enfin ouvrir dans les prochaines semaines.
• La Cour administrative d’appel de Paris a validé l’interdiction de convertir des locaux commerciaux en meublés de tourisme dans certaines zones protégées, mais a annulé les interdictions fondées sur des critères jugés trop flous concernant l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services.

Le Grand Format : Centres commerciaux vs retail parks : qui résiste le mieux au taux de vacances ?

En France, le marché de l’immobilier commercial connaît des dynamiques contrastées entre les centres commerciaux traditionnels et les retail parks. Le taux de vacance, indicateur clé de la santé de ces secteurs, révèle des tendances significatives.

Les centres commerciaux affichent un taux de vacance en hausse, atteignant 14,9 % en 2023, un record qui souligne les difficultés rencontrées. La concurrence du commerce en ligne, l’évolution des habitudes de consommation et la saturation du marché contribuent à cette fragilisation. Certains grands ensembles peinent à se renouveler et voient des cellules commerciales vides s’accumuler, impactant leur attractivité.

À l’inverse, les retail parks résistent mieux avec un taux de vacance stable à 6,6 % en 2023. Cette performance repose sur plusieurs atouts qui les rendent plus adaptés aux attentes actuelles des consommateurs et des enseignes :

• Leur modèle économique repose sur des coûts opérationnels réduits : situés en périphérie, ils offrent des loyers et des charges inférieurs à ceux des centres commerciaux classiques, facilitant ainsi l’installation des enseignes.
• Leur accès direct en voiture et leurs parkings spacieux en font également des espaces pratiques, privilégiés par une clientèle en quête de rapidité et de commodité.
• L’adaptabilité constitue un autre facteur de succès des retail parks. Ils peuvent accueillir une variété d’enseignes allant des grandes surfaces aux commerces spécialisés, tout en s’adaptant plus facilement aux nouvelles tendances de consommation. Contrairement aux centres commerciaux, leur structure ouverte permet des transformations plus aisées et à moindre coût.

Face à ces défis, les centres commerciaux cherchent à se réinventer. Pour réduire leur taux de vacance, ils misent sur la diversification de leur offre avec l’intégration d’espaces de loisirs, de restauration et de services. L’expérience client devient un levier majeur pour redynamiser leur fréquentation et renforcer leur attractivité.

Les tendances actuelles laissent entrevoir une poursuite de cette dichotomie entre les deux modèles. Alors que les retail parks semblent bien positionnés pour maintenir leur dynamisme grâce à leur flexibilité et leurs coûts maîtrisés, les centres commerciaux devront continuer à se transformer pour faire face aux nouvelles attentes des consommateurs et limiter leur vacances.

L’info Juridique : Comprendre les clauses de déplafonnement dans un bail commercial

Les clauses de déplafonnement dans un bail commercial permettent d’augmenter le loyer au-delà du plafond habituel lors du renouvellement du contrat. En principe, le loyer est ajusté selon l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), garantissant une évolution progressive. Toutefois, certaines conditions contractuelles ou légales peuvent entraîner un déplafonnement.

Le déplafonnement peut survenir dans plusieurs cas :

• Durée du bail : Si la durée effective excède neuf ans, le loyer n’est plus soumis au plafonnement.
• Modifications importantes : Des travaux réalisés par le bailleur, une extension des locaux ou un changement notable des conditions d’exploitation peuvent justifier un déplafonnement.
• Clause contractuelle : Une indexation annuelle ou une clause spécifique peut entraîner la suppression du plafonnement.

Pour le preneur, le principal risque est une augmentation brutale du loyer, pouvant déséquilibrer sa rentabilité. Par exemple, un loyer de 20 000 € indexé à 5 % atteindrait 21 000 €, alors qu’en cas de déplafonnement, il pourrait être réévalué à 30 000 €.
Pour limiter ce risque, il est conseillé de :

• Négocier des clauses limitatives sur l’augmentation du loyer.
• Anticiper la durée du bail pour éviter un dépassement des neuf ans.
• Suivre l’évolution des travaux réalisés par le bailleur pouvant influencer la valeur locative.

Le Zoom Travaux & Technique : Les contraintes d’installation d’une extraction dans un local

L’installation d’un système d’extraction dans un local commercial, notamment pour une activité de restauration, est soumise à plusieurs contraintes techniques, réglementaires et administratives.
Les dimensions et caractéristiques techniques de l’extraction doivent respecter des normes précises. La gaine d’extraction doit généralement avoir un diamètre adapté au volume d’air à évacuer et être conçue en matériau résistant au feu (classé M0 ou A1). Elle doit également être installée de manière à évacuer les fumées au-dessus du toit de l’immeuble, en respectant un débouché à une hauteur minimale définie par la réglementation locale.

Sur le plan administratif, plusieurs autorisations peuvent être requises :

• Copropriété : Dans un immeuble en copropriété, l’installation d’une extraction implique souvent une modification des parties communes (façade, toiture). Une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est alors indispensable.
• Mairie et urbanisme : Une déclaration préalable de travaux, voire un permis de construire, peut être exigé si l’extraction modifie l’aspect extérieur du bâtiment. Des réglementations locales peuvent aussi imposer des restrictions sur l’implantation des conduits.
• Normes environnementales et de voisinage : L’extraction doit limiter les nuisances olfactives et sonores pour les riverains, ce qui peut nécessiter l’installation de filtres ou d’un caisson d’insonorisation.

Les risques principaux pour le commerçant sont le refus d’autorisation par la copropriété ou la mairie, des sanctions en cas d’installation non conforme, et d’éventuels conflits avec le voisinage. Pour se prémunir, il est conseillé de réaliser une étude technique préalable et de consulter un bureau d’études spécialisé avant toute installation.

La découverte Tech : Smappen, l’outil de cartographie pour optimiser les zones de chalandise

Smappen est un outil de cartographie interactif conçu pour aider les professionnels à analyser et optimiser leurs zones de chalandise. Grâce à des algorithmes avancés, il permet de visualiser des périmètres commerciaux en fonction de critères précis comme le temps de trajet, les données démographiques ou la densité de population.
Cet outil est particulièrement utile pour les entreprises souhaitant ouvrir un nouveau point de vente, affiner leur stratégie commerciale ou comprendre l’attractivité d’un emplacement. Smappen permet de créer des zones d’influence en quelques clics en prenant en compte des paramètres personnalisables tels que la mobilité des clients (à pied, en voiture, en transports en commun). Il propose également des données socio-économiques pour affiner l’analyse et prendre des décisions éclairées.

Parmi ses avantages :

• Facilité d’utilisation : interface intuitive et accessible sans compétences techniques.
• Précision : intégration de données actualisées sur les flux de population et le temps de déplacement.
• Gain de temps : génération rapide des zones de chalandise optimales.

Smappen est utilisé par des enseignes de retail, des agents immobiliers et des franchises pour évaluer la pertinence d’un emplacement avant un investissement. L’outil propose une version gratuite avec des fonctionnalités limitées et des offres payantes pour des analyses plus poussées.