Définition de la clause de destination dans un bail commercial
La clause de destination, présente dans tout bail commercial, définit précisément l’activité ou les activités que le preneur est autorisé à exercer dans les locaux loués.
Il existe deux types principaux de clauses de destination :
- La destination simple, qui énumère précisément les activités (ex : « librairie »)
- La destination “tous commerces”, plus souple, permettant l’exercice de toutes activités commerciales, sauf celles prohibées par la loi ou le règlement de copropriété.
Que faire en cas de changement d’activité ?
Lorsqu’un locataire souhaite modifier ou étendre son activité au-delà de ce que prévoit la clause de destination, il doit impérativement engager une procédure de déspécialisation.
Cette procédure est régie :
- Par l’article L.145-47 du Code de commerce pour la déspécialisation partielle (adjonction d’activités connexes ou complémentaires)
- Par l’article L.145-48 pour la déspécialisation plénière (changement total d’activité)
Dans les deux cas, l’accord du bailleur est requis, après information par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur peut s’opposer au changement, notamment s’il estime que la nouvelle activité :
- Est incompatible avec la destination de l’immeuble
- Porte préjudice à ses intérêts
Quels sont les risques si le locataire ne respecte pas la clause ?
L’exercice d’une activité non conforme à la clause de destination sans l’accord du bailleur constitue une infraction aux obligations contractuelles.
Les risques juridiques sont lourds :
- Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave
- Il peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, en invoquant un motif grave et légitime