Les clauses de déplafonnement dans un bail commercial permettent d’augmenter le loyer au-delà du plafond habituel lors du renouvellement du contrat. En principe, le loyer est ajusté selon l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), garantissant une évolution progressive. Toutefois, certaines conditions contractuelles ou légales peuvent entraîner un déplafonnement.
Le déplafonnement peut survenir dans plusieurs cas :
- Durée du bail : Si la durée effective excède neuf ans, le loyer n’est plus soumis au plafonnement.
- Modifications importantes : Des travaux réalisés par le bailleur, une extension des locaux ou un changement notable des conditions d’exploitation peuvent justifier un déplafonnement.
- Clause contractuelle : Une indexation annuelle ou une clause spécifique peut entraîner la suppression du plafonnement.
Pour le preneur, le principal risque est une augmentation brutale du loyer, pouvant déséquilibrer sa rentabilité. Par exemple, un loyer de 20 000 € indexé à 5 % atteindrait 21 000 €, alors qu’en cas de déplafonnement, il pourrait être réévalué à 30 000 €.
Pour limiter ce risque, il est conseillé de :
- Négocier des clauses limitatives sur l’augmentation du loyer.
- Anticiper la durée du bail pour éviter un dépassement des neuf ans.
- Suivre l’évolution des travaux réalisés par le bailleur pouvant influencer la valeur locative.