Qu’est-ce qu’un loyer variable ?
Le loyer variable est une modalité de fixation du loyer dans un bail commercial, indexée sur un critère objectif tel que le chiffre d’affaires réalisé par le preneur. Ce dispositif, principalement utilisé dans les secteurs du commerce et de la restauration, permet de faire évoluer le loyer en fonction de la performance économique de l’activité. Il est quasi-systématiquement couplé à un loyer minimum garanti (LMG), qui assure au bailleur une rentabilité minimale, même en cas de baisse d’activité.
Les avantages du loyer variable
Pour le preneur
Le loyer variable offre une certaine souplesse en période de faible chiffre d’affaires.
Pour le bailleur
Le LMG limite le risque de perte de revenus, tout en lui permettant de profiter des périodes de forte activité via la part variable.
Les risques du loyer variable
Mais ce système comporte aussi des risques. Le preneur peut voir sa charge locative s’envoler en cas de succès commercial, alors que le bailleur s’expose à un loyer plafonné en cas de stagnation prolongée. Des tensions peuvent naître autour de la transparence des données financières servant au calcul.
Conseils pour sécuriser un loyer variable
Pour sécuriser cette clause, il est conseillé de :
- Définir précisément le mode de calcul (pourcentage, assiette, modalités de déclaration).
- Intégrer un plancher (LMG) et un plafond au loyer variable.
- Prévoir des droits d’audit pour le bailleur afin de vérifier les chiffres transmis.