Un cadre juridique strict pour la sous-location
La sous-location d’un bail commercial est strictement encadrée par le Code de commerce, notamment son article L.145-31. Le principe est clair : toute sous-location, qu’elle soit totale ou partielle, est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord express du bailleur. Cela signifie qu’en l’absence de clause spécifique dans le contrat initial, l’autorisation du propriétaire est impérative.
Conditions de validité de la sous-location
Pour être valable, l’autorisation du bailleur doit être préalable et expresse. Elle peut être donnée par une clause du bail, par un avenant ou par un acte distinct. De plus, le bailleur doit impérativement concourir à l’acte de sous-location. Cela implique qu’il doit être informé de l’intention de sous-louer par le locataire principal (par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception) et être invité à signer le contrat de sous-location. Ce concours garantit sa connaissance des termes de la sous-location et de l’identité du sous-locataire.
Les risques en cas de sous-location irrégulière
Le non-respect de ces conditions expose le preneur principal à des risques majeurs, notamment la résiliation judiciaire du bail commercial à ses torts exclusifs et la perte de son droit au renouvellement. Le sous-locataire, quant à lui, se retrouve sans droit ni titre vis-à-vis du bailleur, ce qui peut entraîner son expulsion. Enfin, si le loyer de la sous-location est supérieur à celui du bail principal, le bailleur est en droit d’exiger une augmentation correspondante du loyer principal.