Responsabilité locative en réseau de distribution
Dans le cadre d’un réseau de distribution, la question de la responsabilité locative entre franchiseur, franchisé ou locataire-gérant se pose régulièrement. Elle dépend principalement du montage juridique choisi : contrat de franchise ou contrat de location-gérance.
Franchise : le franchisé titulaire du bail commercial
En franchise, le schéma classique veut que le franchisé soit titulaire du bail commercial. Il signe lui-même le contrat de location avec le bailleur, ce qui signifie qu’il est seul responsable des obligations locatives : paiement des loyers, entretien, respect des clauses du bail. Le franchiseur n’intervient pas dans la relation contractuelle avec le bailleur, sauf s’il est garant ou s’il a co-signé le bail, ce qui reste exceptionnel.
Location-gérance : le franchiseur reste responsable envers le bailleur
En location-gérance, la situation est différente. Le propriétaire du fonds de commerce (souvent le franchiseur ou une société affiliée) confie l’exploitation à un locataire-gérant, mais conserve généralement la qualité de locataire vis-à-vis du bailleur.
Qui est responsable ?
- C’est le loueur (l’enseigne) qui reste responsable juridiquement envers le bailleur.
- Le locataire-gérant, exploitant les lieux sans être signataire du bail, n’a pas de lien direct avec le bailleur.
Les risques pour le propriétaire du fonds
Ce montage présente des risques pour le propriétaire du fonds, notamment en cas de non-paiement ou de manquement contractuel du locataire-gérant.
Solutions pour sécuriser la relation locative
Pour s’en prémunir, plusieurs solutions existent :
- Obtenir l’accord écrit du bailleur pour la mise en location-gérance.
- Intégrer des clauses de solidarité ou de garantie entre le gérant et le loueur.
- Encadrer strictement l’exploitation du fonds dans le contrat de location-gérance.