Comprendre la résiliation anticipée d’un bail commercial
La résiliation anticipée d’un bail commercial, c’est-à-dire avant le terme prévu au contrat (souvent 9 ans), est strictement encadrée. Elle peut résulter d’une clause du bail, d’un accord entre les parties ou être imposée par la loi dans certaines circonstances. Par défaut, seul le preneur dispose du droit de résilier à l’expiration de chaque période triennale (résiliation triennale), sauf stipulation contraire.
Les enjeux pour le preneur
Pour le preneur, cette faculté permet de s’adapter à une baisse d’activité ou à un changement stratégique. Mais mal encadrée, elle peut engendrer des litiges coûteux, surtout si le congé n’est pas donné dans les formes (acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois à l’avance).
Les risques pour les parties
Les risques sont nombreux :
- Pour le preneur : devoir de payer une indemnité s’il part sans respecter les délais ou les clauses.
- Pour le bailleur : perte de loyers et difficulté de relocation en cas de départ brutal.
Les solutions pour sécuriser la résiliation anticipée
Des solutions existent :
- Prévoir dans le bail des conditions claires de résiliation anticipée.
- Intégrer une clause de dédit avec indemnité fixe.
- Anticiper une clause de résiliation en cas d’impayés prolongés ou de cessation d’activité.